부동산 자녀 증여 : 부모와 자녀가 알아야 할 저가양도 전략

부동산 자녀 증여 - 부모와 자녀가 알아야 할 저가양도 전략

부모가 자녀에게 아파트를 저렴하게 넘길 때 고려해야 할 절차와 세금 이슈를 정리했습니다.

목차

1. 저가양도 개념과 법적 기준

2. 자녀 입장에서의 세금 고려

3. 부모 입장에서의 세금 문제

4. 저가양도의 장점과 주의점

5. 저가양도 시 유용한 팁

저가양도 개념과 법적 기준

부동산 세법에서는 특수관계자 간 저가양도의 기준을 명확하게 정해두었습니다.
일반적으로 시가의 ±30% 또는 3억 원 중 적은 금액 범위 내에서 거래하면 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

부담부증여란?

부담부증여란, 부모가 자녀에게 부동산을 넘기면서 해당 부동산에 설정된 대출(채무)도 함께 이전하는 방식입니다.
이 경우, 채무 부분에 대해서는 양도로 간주되어 양도소득세가 발생하지만, 증여세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
특히 다주택자가 부담부증여를 활용하면 종부세 절감에도 유리합니다.

구분	기준
저가양도 가능 범위	시가의 ±30% 또는 3억 원 이하
증여세 부과 기준	시가보다 30% 초과 저가로 거래 시

자녀 입장에서의 세금 고려

자녀가 부모로부터 저가로 부동산을 구입하면, 일정 기준 초과 시 증여세가 발생할 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 매매하면 문제가 없지만, 5억 원에 매매하면 2억 원에 대한 증여세가 부과됩니다.

예를 들어, 2024년 강남구에서 시가 15억 원 아파트가 10억 원에 거래된 사례가 있었습니다.
이 경우, 30% 초과 저가 거래로 인정될 수 있어, 국세청이 자금 출처 및 증여세 과세 여부를 조사하기도 했습니다.

과세표준	세율
1억 원 이하	10%
10억 원 초과	50%

부모 입장에서의 세금 문제

부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 낮은 가격에 양도할 경우, 양도소득세가 문제가 될 수 있습니다.
특히, 소득세법상 ‘부당행위 계산 부인’ 규정이 적용될 수 있으며, 시세와의 차이가 5% 또는 3억 원 이상이면 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

중요 포인트

- 부모가 양도세 신고 시, 시가 기준으로 신고하는 것이 유리합니다.
- 만약 시가보다 낮은 가격으로 신고하면 추가 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
- 부모가 1가구 1주택 비과세 조건을 충족하면 저가양도해도 세금 부담이 줄어듭니다.

자금출처 조사란?

국세청은 자녀가 부모에게서 부동산을 구매할 때, 자금 출처를 조사할 수 있습니다.
특히 자녀가 별다른 소득 없이 부모에게서 큰 금액을 이전받았을 경우, 증여로 간주될 수 있습니다.
이를 피하려면 자녀의 계좌에서 정확한 금액이 이체되었음을 증빙하는 것이 중요합니다.

저가양도의 장점과 유용한 팁

저가양도는 절세 효과가 크지만, 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 자금 출처와 시가 변동에 대한 관리가 필요합니다.
증여세를 줄이기 위해 다자녀 증여나 부담부 증여를 고려하는 것도 좋은 방법입니다.

핵심 요약

증여세 절감

다자녀 증여 활용 가능

부담부증여

채무 포함 시 절세 가능

취득세 절감

일반 매매보다 낮은 세율 적용

마무리

부동산을 자녀에게 저가로 양도하는 것은 좋은 절세 전략이 될 수 있지만, 반드시 세금 문제를 신중하게 고려해야 합니다.
증여세, 양도소득세, 취득세 등 다양한 요인을 계산하여 유리한 방법을 선택하세요!
추가로 궁금한 사항이 있다면 전문가와 상담해보는 것도 추천드립니다.